🏠 Ev Sahibi Hakları Nelerdir? – Kiracı-Ev Sahibi Dengesi Üzerine 2025 Rehberi

Türkiye’de ev sahibi olmak, özellikle son yıllarda, pasif gelir kapısı gibi görünse de pratikte çoğu zaman ciddi bir yönetim sorumluluğu ve hukuki takibi beraberinde getiriyor.

Kira artış sınırları, enflasyon, kiracıların ödeme problemleri, kötü kullanım, eve zarar verme, “çıkmam” diyen kiracılar…
Bu tablo, birçok ev sahibinin haklarını bilmeden hareket etmesine veya yanlış yönlendirmelerle daha da zor duruma düşmesine neden oluyor.

Bu rehberde, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Türkiye’de yaşanan güncel sorunlar üzerinden ev sahibi haklarını en sade ve gerçekçi haliyle anlatıyorum dostum.

---

📌 1) Ev Sahibinin Temel Hakları

Ev sahiplerinin hakları TBK kapsamında güvence altındadır. Bunların amacı, ev sahibinin malını koruması, adil kira geliri alması ve gerektiğinde konutu geri kullanabilmesidir.

Hak	Açıklama
💸 Kiranın zamanında ödenmesini isteme	Kiracının kira borcu gecikirse yazılı ihtar → gecikme faizi → tahliye süreci başlar.
🧰 Demirbaş ve büyük onarım masraflarının kabul edilmesi	Büyük bakım masrafları ev sahibine aittir ama kiracının yaptığı zararlar kiracının sorumluluğundadır.
🏠 İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi	Ev sahibi kendisi veya birinci derece yakını oturacaksa tahliye davası açabilir.
🔧 Kötü kullanım ve zarar durumunda tahliye	Ev kötü kullanılıyorsa veya zarar veriliyorsa ev sahibi hukuken korunur.
🧾 Kira artışını talep etme	Artış oranı TÜFE ile sınırlıdır; fakat düşük kira tespit davaları gündeme gelebilir.

---

💬 2) Türkiye'de Ev Sahiplerinin En Çok Yaşadığı Sorunlar

Türkiye’de ev sahibi olmak bazen “yatırım yaptım oh bitti” değil, “kiracıyla mücadele” sürecine dönüşüyor.
İşte sahada en çok yaşanan problemler:

🔸 Ödenmeyen kiralar

Birçok ev sahibinin en büyük derdi:

“Kira 3 aydır yok, ne arıyor ne soruyor.”

Kanun burada ev sahibine güçlü hak verir ancak süreç sabır ister:

• Yazılı ihtar
• 2 haklı ihtar birikmesi
• Tahliye davası
• Gecikme faizi talebi

🔸 “Evi bıraktım, faturalara bakmadım” sorunu

Kiracı çıkarken:

• Elektrik/Doğalgaz borcu
• Su kaçağı
• Ortak gider borçları

Tüm bu kalemler faturanın ev sahibine patlamasına neden olabiliyor.

🔸 Kötü kullanım sonucu zarar

Bazı kiracılar evin boyasını, kapılarını, dolaplarını hatta ıslak alanları kötü kullanabiliyor.
Hasar tespitinde ev sahibi depozitoya güveniyor ama:

• Depozito en fazla 3 kira olduğu için zarar büyükse yetmiyor
• Kiracı “ben yapmadım” diyebiliyor
• Mahkeme süreçleri zaman alıyor

🔸 Tahliye süreçlerinin uzunluğu

Ev sahibinin en büyük şikâyeti:

“Haklıyım ama evimi geri almam 1 yıldan fazla sürüyor.”

Türkiye’de mahkemelerin yoğunluğu tahliye işlerini yavaşlatıyor.

---

🧠 3) Ev Sahibinin Tahliye Hakkı – Hangi Durumlarda Mümkün?

Ev sahibi her zaman tahliye isteyemez, fakat yasal olarak tanınmış güçlü gerekçeler vardır:

1️⃣ Kira ödenmiyorsa

Kiracı kira ödemezse:

• 1. ihtar → 30 gün süre
• Ödeme yoksa → tahliye davası
• Aynı yıl içinde 2 haklı ihtar → doğrudan tahliye sebebi

2️⃣ Ev sahibi veya yakını konutu kullanacaksa

Ev sahibinin en güçlü haklarından biri budur.
Dava açılır → ihtiyaç ispatlanır → tahliye kararı alınabilir.

3️⃣ Kiracı evi kötü kullanıyorsa

• Zarar verme
• Komşuların huzurunu bozma
• Amacına aykırı kullanım

Bu durumlarda da tahliye mümkündür.

4️⃣ Kira sözleşmesi bitmişse

Sözleşme bittiğinde:

• Ev sahibi dava açarsa tahliye mümkündür
• “Sözleşmen bitti, çık” tek başına geçerli değildir

---

🧰 4) Ev Sahiplerinin Kendini Güvenceye Alması İçin Altın Tavsiyeler

Dostum, Türkiye’de gayrimenkulü korumanın en etkili yolları şunlar:

🔹 1. Sözleşmeyi mutlaka yazılı yap

Demirbaş listesi + fotoğraflar altın değerinde delildir.

🔹 2. Kira ödemelerini banka üzerinden al

“Ben elden verdim” tartışması tamamen biter.

🔹 3. Eve teslimden önce durum tespiti yap

Fotoğraf/video çek → kiracıya gönder → kayıt altına al.

🔹 4. Depozitoyu doğru kullan

Depozito:

• Bankada blokeli olabilir
• En fazla 3 kira bedeli olabilir
• Hasar varsa kesilebilir

🔹 5. Sıkıntı varsa erken aksiyon al

Sorun kronikleşmeden:

• İhtar
• Avukat desteği
• Resmî kayıt

Bunlar hem maliyeti düşürür hem zaman kazandırır.

---

🔍 5) Kiracı-Ev Sahibi Dengesi Neden Bu Kadar Bozuldu? (Türkiye Analizi)

Türkiye’de bu ilişki neden bu kadar gergin hale geldi? Gerçek sebepleri net yazıyorum dostum:

1️⃣ Konut fiyatları / kiralar arttı

Ev sahipleri “gelirim eriyor” derken kiracılar “artış çok yüksek” noktasında kaldı.

2️⃣ Kira artış sınırı (yüzde 25) dengeyi bozdu

• Ev sahibi enflasyon karşısında kaybettiğini düşündü
• Kiracı zam altında ezilmekten korktu
  Bu da ilişkileri gerginleştirdi.

3️⃣ Yargı sürecinin yavaşlığı

Tahliye davaları:

• 6 ay ile 2 yıl arasında sürebiliyor
  Bu, ev sahiplerini çaresiz hissettiriyor.

4️⃣ Kötü niyetli kiracılar tüm düzeni etkiliyor

%90 kiracı düzgün
Ama kalan %10’un yaptığı sorun, piyasayı komple geriyor.

5️⃣ Bazı ev sahipleri de kötü niyetli

Kiracıyı taciz eden, eve baskın yapan, “kiran az, çık” diye baskı kuran…
Bu tip ev sahipleri yüzünden iyi ev sahipleri de zan altında kalıyor.

Bu yüzden Türkiye’de “kiracı vs ev sahibi” değil, herkesin haklarını bilen, düzenli işleyen bir sistem şart.

---

✊ Son Söz – Hak Bilmek İki Taraf İçin de Güçtür

Ev sahibi olmak yalnızca gayrimenkul sahibi olmak değildir; bir sorumluluk, bir yönetim, hatta bazen bir sabır sınavıdır.

Haklarını bilen ev sahibi:

• Daha güçlü olur
• Daha az zarar görür
• Daha profesyonel hareket eder

Ve en önemlisi:
Kiracı ve ev sahibi çatışmaz; doğru bilgi varsa denge kurulabilir.

---

🔗 Kiracı & Ev Sahibi Hakları Hesaplayıcıları

Yakında hesapkolay.net’e ekleyebiliriz dostum:

• Kira artış hesaplama
• Depozito kesinti hesabı
• Tahliye süre tahmini
• Enflasyon bazlı gerçek kira değerleme

Hazır olduğunda bu yazının altına link de ekleriz.