Emlak Vergisi Hesaplama

Emlak Vergisi Nedir?

Emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan bina ve araziler üzerinden belediyeler tarafından yıllık olarak alınan bir vergidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre düzenlenir. Vergi, gayrimenkulün değeri, türü ve bulunduğu yere göre değişir.

2025 Emlak Vergisi Oranları

Emlak vergisi oranları binde (‰) cinsinden ifade edilir ve şöyledir:

Büyükşehir Belediyesi Olan İller

Türkiye'de 30 büyükşehir belediyesi bulunmaktadır. Bunlar:

Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon, Van

Emlak Vergisi Hesaplama Yöntemi

Emlak vergisi, gayrimenkulün vergi değeri ile vergi oranının çarpılmasıyla hesaplanır.

Formül: Yıllık Emlak Vergisi = Vergi Değeri × Vergi Oranı

Örnek 1: İstanbul'da (büyükşehir) 3.000.000 TL değerinde konut

• Vergi Oranı: ‰2 (0.002)
• Yıllık Emlak Vergisi: 3.000.000 × 0.002 = 6.000 TL
• 1. Taksit: 3.000 TL (Mart-Mayıs)
• 2. Taksit: 3.000 TL (Kasım)

Örnek 2: Balıkesir'de (büyükşehir) 5.000.000 TL değerinde işyeri

• Vergi Oranı: ‰4 (0.004)
• Yıllık Emlak Vergisi: 5.000.000 × 0.004 = 20.000 TL
• 1. Taksit: 10.000 TL (Mart-Mayıs)
• 2. Taksit: 10.000 TL (Kasım)

Örnek 3: Çanakkale'de (diğer) 1.500.000 TL değerinde konut

• Vergi Oranı: ‰1 (0.001)
• Yıllık Emlak Vergisi: 1.500.000 × 0.001 = 1.500 TL
• 1. Taksit: 750 TL (Mart-Mayıs)
• 2. Taksit: 750 TL (Kasım)

Vergi Değeri Nasıl Belirlenir?

Emlak vergisi hesaplamasında kullanılan vergi değeri, belediye tarafından her yıl Ocak ayında belirlenir. Vergi değeri:

• Tapu değerine yakın olabilir
• Gayrimenkulün büyüklüğü, konumu, yaşı gibi faktörlere göre hesaplanır
• Belediye tarafından takdir komisyonları belirler
• Her yıl enflasyon ve değer artışlarına göre güncellenir

Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri

Emlak vergisi yıl içinde iki eşit taksitte ödenir:

• 1. Taksit: Mart - Mayıs döneminde (son ödeme tarihi: 31 Mayıs)
• 2. Taksit: Kasım ayında (son ödeme tarihi: 30 Kasım)

Belirlenen süreler içinde ödeme yapılmazsa gecikme zammı uygulanır.

Emlak Vergisi Mükellefi Kimdir?

Emlak vergisi mükellefiyeti şu kişilere aittir:

• Mal Sahibi: Tapu kaydında görünen mülkiyet sahibi
• İntifa Hakkı Sahibi: İntifa hakkı varsa o kişi
• Vakıf Malları: Vakıflar genel müdürlüğü veya mazbut vakıflar
• Devlet Malları: Kullanım hakkı verilmişse kullanıcı

Önemli: Kiracılar emlak vergisi mükellefi değildir. Vergi, mülk sahibi tarafından ödenir.

Emlak Vergisinden Muafiyetler

• Cami, kilise, sinagog gibi ibadethaneler
• Okul, yurt, hastane gibi eğitim ve sağlık tesisleri (özel olanlar hariç)
• Mezarlıklar
• Yabancı ülkelerin Türkiye'deki elçilik ve konsolosluk binaları (karşılıklılık esasına göre)
• Tarım arazileri (Arazi vergisi ayrıdır)

E-Devlet ile Emlak Vergisi Ödeme

Emlak vergisi e-Devlet üzerinden kolayca ödenebilir:

1. e-Devlet kapısına giriş yapın
2. "Belediye Hizmetleri" kategorisini seçin
3. İlgili belediyenin "Emlak Vergisi Ödeme" hizmetini açın
4. Borcunuzu sorgulayın
5. Kredi kartı veya banka hesabı ile ödeme yapın
6. Ödeme makbuzunuzu kaydedin

Emlak Vergisi ve Arazi Vergisi Farkı

Emlak Vergisi: Binalar ve onlara bağlı araziler için alınır.

Arazi Vergisi: Bina olmayan araziler (tarla, bahçe, boş arsa) için ayrı bir vergi olan Arazi Vergisi alınır. Arazi vergisi oranları emlak vergisinden farklıdır.

Beyan Zorunluluğu

Yeni bir gayrimenkul edinen veya inşa eden kişiler, edinme veya inşaat bitim tarihinden itibaren 30 gün içinde belediyeye beyanname vermek zorundadır. Beyan edilmeyen gayrimenkuller için vergi ziyaı cezası uygulanır.